府中・稲城の不動産売却ブログ,センチュリー21アクシア不動産

何代も前から持っていた賃貸物件があったのですが、ずっと誰も住んでいないので譲渡したくなって相談しました。 センチュリー21アクシア不動産は、売れなくてどうしたら良いか困っている物件の取引で実績があるとのことで、大きな期待を持ってお願いしました。 古い賃貸で需要が少ないことと、立地条件がよくないので短期間で売却することは難しいと教えてもらいましたが、どんな人から需要があるかを教わり納得しました。 私は不動産価値の変化や、取引に関してはよくわかりませんが、宣伝をしながら買い手を探してくれると約束してもらったので、良い結果がもらえるのを待とうと思いました。

法定相続分

法定相続分について解説しています。

Ｑ．相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか。

Ａ．民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。

相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。

Ｑ．法定相続分の割合はどの位なのでしょうか。

Ａ．「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。

例えば、被相続人に配偶者と子が２人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。

Ｑ．配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか。

Ａ．被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。

Ｑ．配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか

Ａ．配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。

Ｑ．その他に何か気を付けることはありますか

Ａ．「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。

遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。

府中・稲城・調布エリアの不動産売却・査定のことなら、センチュリー21アクシア不動産へご相談ください。

戸建ての実家の売却で今回アクシア不動産さんにお世話になりました。 両親が高齢で私も知識があまりない状態で正直不安でしたが、スタッフの方々は嫌な顔一つせずとても丁寧に説明をしてくださりました。 口コミをみて来店しましたが本当に細かいところまでアドバイスや相談に乗っていただけるので安心して任せることができました。この度は本当にありがとうございました。

相続不動産の評価

Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

Ｑ．評価額と違うのでしょうか？

Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。

Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。

Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？

Ａ．そうです。

Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？

Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？

Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

Ｑ．以外に簡単ですね。

Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？

Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか？

Ａ．そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。

Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

良く分かりました。有難うございました。

府中・稲城・調布エリアの不動産売却・査定のことなら、センチュリー21アクシア不動産へご相談ください。

相続について

相続について解説しています。

Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？

自筆証書遺言

自筆証書遺言について解説しています。

Ｑ．自筆証書遺言とは何でしょうか？
Ａ．簡単に申し上げると、遺言書の①全文　②日付　③氏名　を全て直筆で記載し、
押印した物を自筆証書遺言と言います。

Ｑ．印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
Ａ．印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。

Ｑ．相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
Ａ．そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。

Ｑ．それだと作成はかなり楽になりますね。
Ａ．はい、そうです。

Ｑ．自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
Ａ．自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。

Ｑ．逆にデメリットは何でしょうか？
Ａ．①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。

Ｑ．要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
Ａ．例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。

Ｑ．成程、そう言うケースはややこしそうですね。
Ａ．余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。

Ｑ．要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
Ａ．『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。

Ｑ．検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
Ａ．検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。

Ｑ．検認が必要無い遺言書も有るのですか？
Ａ．公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。

Ｑ．法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
Ａ．令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。

この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！

戸建ての売却をアクシア不動産でお願いしました。 最初は他の不動産会社で売却を依頼していたのですが、土地が旗竿の土地だったため半年たっても成約には繋がりませんでした。 そんな時に友達からアクシア不動産を紹介してもらい売却をお願いすることにしました。 一番目の不動産屋さんは内覧時にもマイナスポイントを強調するような説明しかしてくれませんでしたが、アクシア不動産は旗竿であるからプライバシーが守られるなど、デメリットもあるけどメリットもあるという両方の特徴を購入希望の方に説明してくださいました。この説明を聞いた時に担当者さんの手腕を感じました。 担当の方だけでなく、他のスタッフの方も丁寧にご対応くださりとても好印象でした。 売却を考えている知人がいたらアクシア不動産を紹介したいと思います。

公正証書遺言